第十四章 房地产理财2
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第十四章 房地产理财2
1、增加月供，挤压期限
如果自己的月收入出现大幅上调，那么在提前还部分贷款后，可以选择，增加月供，使期限缩短的办法。这样可以节省利息，并尽快将贷款还清。
2、月供不变，压缩期限
提前还一部分贷款，在保持月供水平不变的情况下，相应缩短贷款期限。这样也可以节省相当可观的一笔利息。
3、一次还清
如果我们通过其他投资回笼了足够偿还欠款的资金，而一时又没有更好的投资方式，那么就先把房屋欠款本息还清。这样当然是最省钱的办法，但是难度比较大。
4、月供、还款期限均减
提前还一部分贷款，然后将把月供数额和还款期限均减少，这样即能节省利息，又能降低每月的还款压力，还可以缩短战线，提前还清贷款。
5、减少月供，保持期限
提前还一部分贷款，在保持原来还款期限不变的情况下，减少月供，这样不仅可以减少一部分利息，而且可降低每月的还贷压力。
另外需要指出的一点是，对于投保的购房者来说，提前还贷还可以通过退保来降低成本。即贷款人提前还贷后，银行会出具证明，借款人持贷款结清证明，到房产管理部门的抵押科办理撤销抵押登记手续，原个人住房贷款的房屋保险合同也提前终止。这时候，借款人可持保险单正本和提前还清贷款证明到保险公司领取未到期的保险费。不过如果我们未能一次性付清所有贷款，则不能要求退保。
理智投资二手房
所谓二手房，指的是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、第二次上市进行交易的房产。近年来，由于二手房市场的投资日益火爆、获利丰厚，越来越多的家庭将投资眼光转移到二手房产上。由于二手房的价格比新房稳定，只要选择良好的地段、房型，不仅能赢得长期的租金赢利，还可以得到房子的产权。然而，任何投资都具有一定风险，如果操作不当，便会亏本。专家建议，要想获得最佳的理财效果，家庭投资二手房一定要注意以下几个方面。
1、搞清二手房的产权问题
在二手房交易中，产权证是最重要的。房屋不同于其他商品，价值量大，而法律对房屋的保护主要是针对具有合法产权的房屋进行保护。根据我国《城市房地产管理法》第59条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”因此，在投资二手房前，一定要弄清房屋的产权归属，凡是产权有纠纷的，或是部分产权、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再合适投资也不能购买，以免成交后拿不到房屋产权证。
2、正确评估二手房
投资二手房都以获利为目的，但错误的评估可能使我们血本无归。其中最大的风险就是对各环节评估价偏高或偏低，偏离房屋的市场价值。一般来说，地段的好坏决定了房屋未来的升值潜力。因此家庭最好选择在商圈成熟、地段较好、交通便利区域买房，随着商圈的不断成熟，二手房价值也会充分体现出来。此外还要考虑小区是否封闭，保安水平怎样，小区绿化工作如何，物业管理公司提供服务是否及时，这些都是决定二手房能否升值的重要因素。
3、小心被抵押的房产
现在很多人都会通过房屋抵押获取贷款。如果在投资二手房时购得这类房产，只会给投资者带来诸多纠纷。因此，家庭在购买二手房时应明确房屋产权是否抵押，以免蒙受时间和金钱的双重损失。
4、查明房款是否已付完
现在，多数人购买房屋都是采用按揭贷款，买房者在支付一定比例的首付后，余款通过银行按揭支付。因而投资二手房时务必要了解原房主是否已还清银行的按揭贷款，房子的房产证、土地证是否已经办理，以免为他人付款。
根据我国《合同法》和《担保法》的有关规定，转让债务必须先获得担保人的同意。因此，二手房投资者在办理银行按揭贷款时，应先取得开发商的同意，再与开发商和银行另行签订贷款协议。
5、明确附加费用谁来承担
一些二手房的投资者可能遇到这样的情况，房子刚买没多久，小区物业管理人员就多次上门催缴上年度拖欠的物业管理费。这时想让原房主或中介补交上年度所拖欠的物业管理费是根本不可能的，投资者只能得自己掏腰包了。所以，投资二手房前应查清房产是否拖欠物业管理费等各项费用。如果发现确有存在，可立即要求付清或在买卖合同中确定该费用由谁来承担。
6、对待合同要慎重
二手房买卖合同内容较杂，条款较多，家庭进行投资时有两个方面必须要注意：一是房款的支付。现在的二手房买卖房款支付一般分为定金、二期款、办按揭三个阶段。一般二期款数额较大，所以最好约定二期款在房屋产权证拿到之后再支付。因为在房屋过户之前，房产仍归出卖人所有，这时候出卖人仍可以设定抵押。二是确定违约责任。二手房房产交易复杂且金额也较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了避免浪费我们的时间和金钱，需要在签署合同时应明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和偿付时间，遵循的原则等。目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降。因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)＿＿日内向卖方(买方)支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。
购置期房该如何付款
无论做什么买卖，投资者都希望尽可能降低成本，投资房产也不例外。购买期房的方式多种多样，尽管各种付款方法都有其自身的特点，符合不同人群的需要，但是作为投资者，还是应当尽量选取更节约的付款方式。一般来讲，购置期房的付款方式主要有以下几种。
1、一次性付款
在开发商已经确定的前提下，选择一次性的付款方式，当然会得到相应的优惠。比如购买一套100平米、1年期的期房，假定价格为2500元/平方米，则总房价约为25万元。如果选择一次性付款，开发商给予每平方米100元的优惠，那么购房者总共可以节省1万元。我们可以将这笔钱储蓄起来或者投资其他项目。如果采取分期付款购房，不仅得不到优惠，而且按揭部分还需要支付利息。由此看来，一次性付款能够节省很多钱。
尽管一次性付款已经可以节省一部分钱了，但是我们仍然可以通过一些小技巧来进一步降低成本。一次性付款的期限通常为1个月时间左右，在这个期限内购房者可以适当“赖账”，能晚交则晚交。现在一套房子的价格少则几十万，多则百万千万，每天产生的利息都不少。另外，开发商通常允许一次性付款的购房者留5%～10%的待付尾款，可以在期房竣工交付钥匙时再全部付清。那么我们可以尽量争取，尽可能多留些待付尾款。
2、运用存单、国债质押贷款付款
在购房时我们都会动用存款、国债等自有资金进行支付，但有时候不少朋友持有的定期存款和国债中有很多是在几年前高利率时期存入的，存期可能已经过了大半，此时若提前支取会造成较大的利息损失。考虑到所购期房距交付使用还有一定的时间，我们不妨用存单或国债向银行申请抵押贷款进行短期融资。但是这笔账购房者要算清楚，银行将向你提供该存单面额90%以上的抵押贷款，如果存单到期后所得利息扣除抵押贷款利息后，仍然足以超过提前支取所得的活期利息，那么这样融资购房者就节约了成本。
3、申请个人住房公积金和银行住房按揭贷款付款
如果动用自有资金付款仍有一定的资金缺口，那么购房者可以向银行申请个人住房贷款，但在申请贷款时要注意把握以下两个要点：
（1）要根据贷款可能性来科学选择房贷品种。从贷款利率上看，最为优惠的要数个人住房公积金贷款的利率，其次是银行个人住房按揭贷款。所以只要平时及时足额缴纳了公积金的职工，均应首先申请最大额度、最长期限的公积金贷款。没办法申请个人住房公积金贷款的，只能退而求其次，用所购期房作抵押、或有足够代偿能力的单位与自然人作担保，向银行申请一定额度与期限的银行个人住房按揭贷款。