第十四章 房地产理财3
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第十四章 房地产理财3
（2）要根据贷款后是否会提前还贷来选择每月的还款方式。目前银行的主要还款方式主要有等额本息还款法和等本不等息还款法两种。
4、预定期房，用小损失换取更大的升值空间
在未开盘之前，可以先从图纸上选择一套或几套环境、套型、朝向等都极其理想的期房并通过初步协议向开发商进行预订下来。这种情况下，我们需要向开发商缴付每套1万～3万元不等的定金。这些钱最后当然会归于购房款项当中，只是损失一些利息。但是这点儿利息和日后房屋之间的差价比起来，就是在是微不足道了。我们要想在秋后有收成，就必须将这点利息作为种子。
选房后如何签订购房合同
近些年来，随着投资房产的人越来越多，购房纠纷也呈上升趋势，或因价格有诈，或因交付延迟等等，给投资者带来了一定的财力和精神上的损失。而出现这些纠纷的大部分原因是投资者在签订购房合同时粗心大意所致。许多的投资者在签订合同时任由销售人员填写，使合同失去了它应有的作用。因此，签订购房合同时一定要慎重对待，因为投资者的权利和义务都体现在内了。一旦将来与开发商发生纠纷，购房合同是解决纠纷的重要根据。因此，在签订合同之前，投资者需要仔细检查开发商的资格和“五证”。一定要看清楚开发商的《房屋产权证》是否包括了自己想买的房子。一切检查都没问题之后，缴纳一定数额的定金即可。
签订合同的过程中，投资者必须要解决自己所有的疑惑，通常，开发商会将一些承诺印在宣传品上，或由售楼人员口头上答应，但是等到实际交付的时候就可能会出现问题。开发商可能会将当初的承诺推翻，说合同中并没有写。所以，投资者千万不能疏忽大意，任何值得注意的问题都要落实到合同之中。
假如投资者由于专业的知识不做到对合同的内容一目了然，还可以委托律师协助自己办理，律师可以帮助投资者起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表等等。总之，签订合同是所有购房环节中最重要的一环，投资者务必要提起高度的重视。签订合同的具体过程如下。
1、谈妥价格后，购房者应签订认购书，并交付一定额度的定金，双方在协议中应明确购房者在什么情况下可以终止协议、索回定金。认购书的主要内容包括：认购物业、房价、付款方式、认购条件等。
2、签订完认购书之后，售楼方应该给投资者发放《签约须知》，内容应当有：签约地点、投资者应带证件、贷款凭证说明、缴纳有关的税费等。
3、完成以上环节之后，就该签订正式的购房合同了。在签订购房合同时，一定要坚持使用国家认定的商品房买卖合同的规范本，不要使用房地产开发商单方制定的合同本，以防在合同中出现欺诈行为。投资者对合同中的各项条款一定能够要弄清楚，特别是有关房屋面积和购房者付款金额、付款方式等关键的条款。尤其是在违约条款中，必须要写明如果产生质量问题、面积不符、交房拖后、配套设施不全以及其他与合同内容不符时的索赔办法和赔付金额。正式的《商品房买卖合同》由开发商提供，是在当地房管部门登记过的格式合同。该合同由三部分构成：格式条款、选择条款、协议条款。格式条款是合同双方不能变更和选择的，没有商量的余地，双方必须同意；而选择条款和协议条款则必须在双方协商一致，或者以补充协议的形式在合同中表现出来，只要把握好选择条款和协议条款，就能充分保障购房人的权利。其基本内容主要包括：
（1）售房人土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等。
（2）付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等。
（3）质量标准，包括装饰、设备的标准、设计的变更的约定、房屋交接与违约责任等。
（4）产权登记和物业管理的约定。
（5）保修责任，购房人的使用权限。
（6）房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等。
（7）违约赔偿责任。
（8）其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。
在签订上述各项条款时，投资者还有两个问题应着重关注：第一，购房合同的各项内容应尽可能全面、详细，各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突；其次，字的表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方（卖方）不能是代理商或律师，而应是项目立项批准件的投资建设单位，签字人应是法人代表本人或公司章程上授权的主要负责人。第二，合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置的时候，一定要具体、明确，如xx市xx区xx街xx号楼xx层x房。
考察影响房产升值的因素
投资购房与买房后自己居住不同，投资时需要我们从多方面来考虑房屋的升值空间。当然，自住购房时所考虑的价格合适、居住舒适等也是房产升值的部分因素，但是要想更有把握地获得收益，我们还需要考虑更多因素。总结起来，主要包括以下六种。
1、交通状况
影响房产价格的首要因素是地段，决定地段好坏最活跃的因素是交通状况。比如在北京，哪儿修地铁，哪儿的房屋价格就会上涨，效果十分明显。其实在中小城市也是一样，很多原本荒凉的郊区因为一条公路的贯通而立即身价倍增。可以说，一条路可以使不好的地段变好，好的地段变得更好。因此，投资者在选择房产的时候首先要仔细研究城市规划方案，关注城市的基本建设进展情况。其实，城市建设部门要往哪儿修路，虽然不会提前透漏给我们，但是其规划是有科学规律可循的。只要我们抓住规律，便能够找到具有升值潜力的房产。如果再进一步分析出“接下来要在哪儿修路”这个问题，那么就可以避免由于投资过早导致资金被“套牢”，或者投资过晚而丧失上升空间的风险。
2、配套设施
不出小区就能够解决大部分的生活问题，是中国特色小区模式的最高境界，也是符合快节奏生活需要的。小区的楼房是一幢一幢盖起来的，其配套设施也是一点一点完善起来的。配套设施的完善过程，就是房屋价格逐渐上升的过程。应用这一因素的关键在于深知开发商的实力：只要实力充足，配套设施都是会逐步完善的；但是如果开发商实力有限，导致小区开发工程中途停止，那么配套设施的完善就可能会延迟甚至终止。
3、房屋品质
随着科学技术的发展，房屋的“硬件”质量是可以信赖的。因此，竞争的重点就转化为住宅现代化水平上来，如网络家居、环保住宅等已经逐步成为现实。总体来讲，后修建的房屋在设计上往往更先进，在布局上会更合理，在质量上更优秀。从这个意义上讲，房子会随着时间的推移而不断贬值。这就要求我们投资房产的时候尽量选择相对先进的品质，以防止购置的房产的时代价值在短时间内缩水。
4、物业管理水平
物业管理水平是每一位业主都很关心的问题，对于投资者来说，这一点更为重要。因为物业管理水平，不仅直接决定着租金的高低，而且有些物业管理还会承担代业主出租的业务，所以如果小区的物业中有一个得力的销售部门，那日后房屋的出租可能会更加方便。
5、周边环境
生态环境问题已经成为社会公共问题，但是许多城市的生态环境治理仍然不尽如人意，不少居民都深切感受到恶劣环境所带来的烦恼。在人们对身体健康和生活质量的追求逐渐提高的当今时代，空气质量、噪声污染、绿化水平和公共设施建设等因素，都会对人们做出购买房屋决定产生影响。因此，生态环境较好的城市或者一座城市中生态环境相对优良的区域便成为房产投资必须要考虑的一个方面。此外，经济环境、人环境也是人们选择房屋的重要因素。任何一种环境条件的改善都可以使房产升值。这一点也是我们投资房产需要着重注意的。