第十四章 房地产理财1
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第十四章 房地产理财1
当下，房屋已不仅仅是一个居住的地方，也是一种重要的投资理财工具。与投资价格瞬息万变的资本市场相比，房地产投资不仅具有保值功能，而且还能充分地发挥资金的杠杆效应，规避通货膨胀的风险，成为一项省时省心、风险也相对较小的投资。
精打细算分析成本因素
购买一套房子，对于一般家庭来说是一个相当大的投资，特别是对有意购房用来投资的家庭来说，如果前期的成本估算工作做得不够，甚至还会遇到买了房却无力承担房贷的紧张局面。所以，要想投资房产，就应该制订一个详细的投资预算，从而正确估算自己的购买能力，以便进行合理规划和资金准备。
在投资房产前的资金准备中，“房价”是一个重要组成部分。但我们也需要注意一点，买房所涉及的费用不仅仅是房价这一项开支，如果买房之前过于注重“房价”而忽略其他问题，可能出现整个购房预算超支的情况。专家建议，家庭投资房产应事先从以下几个方面制定符合家庭实际状况的购房预算。
1、预测地价
对于已经打算投资房产的家庭来说，首先需要参考城市不同区域的地价水准，或类似房产价格的水平。然后，再根据自己的经济实力，选择在某一标准地价地区投资。
2、合理选择房屋位置
确定所购房产的区域之后，就要根据自己的经济实力以及未来几年城市的发展方向、投资前景、人口流动等因素全面考虑将要选购的住房的交通条件等，一定要做到精打细算。
3、了解物业管理、购房手续等费用
在进行买房预算时，家庭一定要将房屋的一切开支都计算在内，如房屋的修缮、水、电、取暖、电梯、保安费等。此外，还有在购房时办理一些相关证明的手续费等。
4、考虑还贷能力
购房前，千万不要忘记核算将来的资产和投资收益是否能够支付月供以外的其他费用，而不至于出现十分拮据的情况。因此，家庭在投资时一定要考虑贷款偿还这一重要问题。
5、其他费用
在购房过程中，千万不能忽略购置家居用品费用、咨询服务费、律师费等，否则会对购房预算的准确性产生一定的影响。
选择景气的投资时机
投资房产对大多数人来说都是一笔不小的开支，虽然投资房产的收益在目前的市场环境看来还算稳定，但是如果投资者要想获得更多的投资收益，选择一个景气的投资时机再出手也是十分必要的。一般说来，决定何时是投资的好时机的因素主要有以下的几点。
1、租屋出租率
如果投资后将房产出租的租金收入符合你的期望，经济前景也被看好的话，投资者就该考虑该区域的房屋出租率，是租屋太多还是供不应求的市场。从出租率可以看出投资的房产未来被成功租出的时间以及租金上涨的幅度等。
2、稳定的经济前景
欲投资城市的未来经济走势如何？和全国经济相比较走势又如何？过去几年市场表现又是怎样的？这些问题的答案可以从经济走势专家分析、失业率高低、是否有新企业打算迁入等看出端倪，如果走势看好，当然是个值得投资的市场。
3、低房价
如果投资者投资房产就是为了出租，那么就该考虑房价和租金收入呈什么样的关系。假设月租金收入可以支付房贷缴款及地税开销，那这个房产市场就有投资的潜力。对于一些想要以投资赚取大量利润的投资人，就必须清楚计算租金的净收入。如果年租金收入净值可达8%～12%的话，那么该房产市场就值得投资。
此外，投资者在做房产投资决定的时候，还要预计自己持有投资房产时间的长短，因为投资人持有房产的时间越久，未来需投入的维持费、维修费也会更多。比如说，持有住屋20年的投资人可能须支付更换屋顶、电器或是整修厨房、浴室等的开销。但如果只持有约5年，这些开销可能都省下来了。但是短期持有房产可能较具风险性，因为房价不可能只上涨不下跌，假设投资人购屋后房价下跌，那么在短时间内房市要回升的机会并不大。因此专家建议广大投资者，尽量长期持有投资房产会比较划算。
小心房屋中介的陷阱
随着我国房地产事业的发展，房地产中介咨询服务机构正在蓬勃发展，并且发挥着房地产开发和市场消费的桥梁纽带作用。但是由于受利益驱使，有些中介会以种种理由诱使我们签订购房合同，然后用各种手段“毁约”，从而给购房者带来巨大的经济损失。因此，家庭要想通过房屋中介投资房产，一定要注意他们设下的陷阱，谨防上当受骗。有关专家指出，房屋中介的陷阱一般有以下几种。
1、合同暗藏霸王条款
许多中介在与购房者签订代理合同的时候，有意在不起眼的地方设置一些不合理条款，或者是仅规定购房者该负的责任，而对中介公司应承担的责任采取模糊化处理，甚至“避而不谈”。一旦日后出现什么问题，也只能由购房者一个人承担。因此，家庭在与房屋中介签订合同时，一定要仔细看清合同中的所有条款，不可忽略任何一个细节。
2、利用时间差收购
中介公司在收购房屋的时候先付一定的定金（通常为1万～3万元），并对房主说：“一个月后，我再交剩下的房款。”接着便带房主去做公证，将房本拿到手中。如此一来，中介公司就可以名正言顺地拿着房子去卖，过一段时间便以更高的价格卖出，最后将买房人的钱交给房主。这就相当于中介公司前期先投入几万元钱，后期便获得高额利润。
3、用“低佣金”做幌子
一些中介公司往往打出“购房免佣金”、“佣金半价”的口号。事实上，这只是为了吸引客户而打出的幌子。要知道，佣金是中介的利润来源，他们怎么可能会降低自己的利润、收益呢？表面上免收佣金或者少收佣金，实际上中介公司会从“差价”中补回来。这已经违反了“供需见面、透明交易、签三方约、不吃差价”的相关规定。因此，“免佣金”完全是中介公司采用的障眼法。
4、擅自挪用房款投资
许多非正规中介公司利用房屋买卖资金由自己托管的便利，将大笔款项用于短期投资（如股票、期货、基金等），更有甚者还将其存入银行里赚取利息，以期从资金的“流动”中赚取大笔灰色收入。而一旦投资不利，大笔购房款也就付之东流。
家庭投资房产时要想避免这种现象的发生，在与房屋中介打交道时，应将大笔交易资金交给银行全权负责监管。这虽然需要支付一定数额的监管费，但安全系数高。
提前还贷，少付利息
很多家庭在投资房产时仍是通过银行个人住房按揭贷款来购房，这也就意味着这种方式的成本仍然比较高。但是在具体操作过程中，如果我们收入增长，还贷能力增强，那么提前还贷也可以减少贷款的利息，从而减少购房的总开支。
很多投资房产的人在开始投资时，总是担心自己的收入，害怕还不上月供反而弄巧成拙，因此会选择多贷一些、贷期长一些的保守策略。但实际上，这样反而会导致我们多付出不少利息。比如说，家庭在投资时的贷款额为30万元，贷款期限为20年，按照等额本息的还款方式计算，总利息约为25万元左右。如果我们将贷款期限缩短为15年，那么贷款利息大约为18万元。由此可见，只要我们收入增长，最好还是尽量选择提前还款。
在贷款的前几年中，由于本金的数量大，利息也较高，所以建议在贷款的前几年时间内，多还点款，这样总贷款数额就会下降，以后的利息负担也会相应减少。至于提前还贷选择何种方式最合算，还要视贷款人的具体情况而定。需要特别注意的是：贷款人提前还款时，首先要和银行签订补充协议，用来更改借款额或者借款期限；其次，要办理提前还贷手续，需要提前向贷款银行提交申请，等银行回复后，才可前往银行办理提前还款手续。一般来说，银行会在一个月内给予回复，因此消费者申请提前还款要掌握好时间，以免耽误时机。提前还款通常有以下几种方式可以选择。